۰۲۱-۵۴۱۰۳
خیلی از سرمایه گذاران حوزه مسکن در ماههای گذشته به سمت بازارهای داغ تری مانند طلا و دلار رفته، و با زیاد شدن فاصله املاک از گرانیهای بازار، دوباره چشمها به سمت این بازار باثبات و سنتی دوخته شده است. از طرفی نشانههایی از تغییرات زودهنگام قیمت مسکن مشاهده میشود که این گمانه زنیها را تقویت می کند. در این مقاله قرار است در مورد تغییرات پیش رو و شرایط فعلی بازار مسکن با هم صحبت کنیم.
افزایش قیمت دلار به طور معمول در تمامی بازارهای مالی و کالایی ایران نمود پیدا میکند، اما در صورتی که درصد افزایش دلار و طلا را با رشد مسکن مقایسه کنیم، بازار ملک تحرکات بسیار کمتری از خود نشان داده است.
بررسی معاملات اخیر در بازار مسکن نشان میدهد که از ابتدای شهریور ماه، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران با رسیدن به متری 123 میلوین تومان در معاملات (رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران این مبلغ را متری 90 میلیون تومان اعلام کرده است) رشدی 7.3 درصدی را داشته که نسبت به رشد بیش از 50 درصدی قیمت دلار در همین بازه زمانی، خبر از جا ماندن قیمت مسکن میدهد.
علاوه بر آن، مقایسه دلاری قیمت مسکن نشان میدهد که قیمت میانگین یک متر خانه در شهر تهران به زیر 800 دلار رسیده است که میتوانیم آن را پایینترین سطح از آبان ماه 1397 بدانیم. این موضوع به این معنی است که در شرایط فعلی قیمت مسکن به نسبت هزینههای ساخت در پایینترین حالت خود قرار داشته و احتمال اینکه به زودی شاهد افزایشهای بزرگ در بازار املاک باشیم، وجود دارد.
سیگنالهای آغاز گرانی در بازار مسکن
پس از یک دوره رکود نسبی و جاماندن قیمت مسکن از متغیرهای اقتصادی کلان، نشانههایی از تغییر شرایط در بازار املاک مشاهده میشود. این سیگنالها اگرچه هنوز به جهش قیمتی و افزایشهای سنگین مانند آنچه در قیمت دلار و طلا شاهد آن بودیم منجر نشده اند، اما از افزایش تدریجی فشارهای قیمتی حکایت دارند؛ فشارهایی که میتوانند در صورت تداوم شرایط اقتصادی فعلی، مسیر بازار مسکن را در ماههای آینده تغییر دهند. کارشناسان معتقدند مجموعه ای از عوامل سمت عرضه و تقاضا که در دوره رکود مانع رشد قیمتها بودند، اکنون خود به محرکهای مهمی برای گرانی تبدیل شده اند. در چنین شرایطی، بازار مسکن بیش از گذشته در معرض واکنشهای ناگهانی و اصلاح قیمتی قرار گرفته است. مهمترین عواملی که در این خصوص میتوانیم معرفی کنیم، از این قرارند:
افزایش هزینههای ساخت و ساز
افزایش مستمر قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینههای جانبی ساخت، یکی از مهمترین محرکهای رشد قیمت مسکن به شمار میرود. در سالهای اخیر، قیمت اقلامی مانند سیمان، آهن آلات، تجهیزات تاسیساتی و حتی دستمزد نیروی انسانی، در کنار نرخ ارز افزایشهای سنگینی داشته و هزینه تمام شده ساخت هر متر مربع مسکن را به طور قابل توجهی بالا برده است. به عنوان مثال قیمت میلگرد 14 ذوب آهن اصفهان از 38000 تومان در شهریور ماه به 65300 تومان به ازای هر کیلوگرم رسیده است که نشان دهنده افزایش 65 درصدی در قیمت این مقطع فولادی است. در صورتی که قیمت میلگرد آجدار به عنوان یکی از مهمترین المانهای تعیین کننده هزینههای ساخت و ساز مطرح میشود.
در طرف دیگر قیمت تیرآهن ذوب آهن اصفهان نیز افزایش یافته و سایز 12 این کارخانه با افزایش 60 درصدی نسبت به شهریور ماه به شاخه ای 10800000 تومان رسیده است. این رشد هزینه ها، حاشیه سود سازندگان را به شدت پایین آورده و باعث میشود قیمتهای فعلی بازار برای بسیاری از پروژهها توجیه اقتصادی نداشته باشد. در نتیجه، هرگونه تحرک جدید در بازار، ناگزیر با در نظر گرفتن هزینههای بالاتر ساخت شکل میگیرد که خود زمینه ساز افزایش قیمت واحدهای مسکونی خواهد بود.
عدم عرضه واحدهای تازه؛ عقب نشینی سازندگان
یکی دیگر از سیگنالهای مهم گرانی، کاهش محسوس عرضه واحدهای نوساز در بازار است. در صورتی که روند صدور پروانه ساخت در سه سال اخیر را بررسی کنیم، میتوانیم کاهش 12 درصدی 1402 نسبت به 1401 و همینطور کاهش 10 درصدی 1403 نسبت به 1402 را مشاهده کنیم. در خصوص سال 1404 این شرایط بدتر هم خواهد شد و فصل بهار و تابستان، به ترتیب 27 و 32 درصد کاهش صدور پروانه ساخت نسبت به سال گذشته داشته اند. این موضوع نشان میدهد که بسیاری از سازندگان به دلیل ریسکهای اقتصادی، عدم اطمینان نسبت به آینده و کاهش قدرت خرید متقاضیان، از آغاز پروژههای جدید عقب نشینی کرده اند.
این کاهش عرضه، به ویژه در کلان شهرها و مناطق پرتقاضا، میتواند به سرعت تعادل بازار را بر هم بزند. تجربه دورههای گذشته نشان داده است که هر زمان فاصله میان عرضه و تقاضا افزایش یافته، بازار مسکن با وقفه ای زمانی وارد فاز رشد قیمتی شده است؛ الگویی که اکنون نیز نشانههای آن در حال شکل گیری است.
انتقال سرمایه از بازارهای موازی
در شرایطی که برخی بازارهای موازی مانند بورس، ارز و طلا با نوسانات شدید مواجه میشوند، بخشی از سرمایهها به صورت سنتی به سمت بازار مسکن حرکت میکنند. مسکن همچنان برای بسیاری از سرمایه گذاران به عنوان یک دارایی امن و ابزار حفظ ارزش پول شناخته میشود. افزایش تدریجی این نوع تقاضای سرمایه ای، حتی در نبود تقاضای مصرفی قوی، میتواند موجب بالا رفتن قیمتهای پیشنهادی و تحریک بازار شود. این روند معمولا در مراحل اولیه با افزایش معاملات محدود و همینطور واحدهای کوچک متراژ آغاز میشود، اما در ادامه به رشد عمومی سطح قیمتها منجر خواهد شد.
انتظارات تورمی و رفتار روانی بازار
تورم یکی از عوامل پنهان اما بسیار اثر گذار در بازار مسکن است. زمانی که فعالان بازار، چه فروشنده و چه خریدار، به این نتیجه برسند که قیمتها در آینده افزایش خواهد یافت، رفتارهای اقتصادی آنها نیز تغییر میکند. فروشندگان با احتیاط بیشتری قیمت گذاریهای خود را انجام داده و خریداران، به ویژه سرمایه گذاران، تلاش میکنند زودتر وارد بازار شوند. این تغییر رفتار، حتی پیش از تحقق افزایش واقعی قیمت ها، میتواند به شکل گیری موج گرانی دامن بزند و بازار مسکن را وارد فاز جدیدی از تحرک قیمتی کند.
توصیه به سرمایه گذاران
شرایط این روزهای بازار مسکن میتواند نشان از شروع افزایش قیمت داشته باشد، اما سرعت این افزایشها و زمان دقیق آنها وابسته به متغیرهای اقتصادی کلانی است که این روزها با سرعت بسیار بالایی تغییر میکنند. در صورتی که قصد خانه دار شدن دارید، شرایط فعلی و میانگین قیمت نسبت به دلار در شرایط ایده آلی قرار داشته و اقدام سریع میتواند از گرانیهای آتی جلوگیری کند.
در عین حال، تحلیلگران توصیه میکنند سرمایه گذاران از ورود هیجانی یا خرید صرفا برای نگهداری دارایی پرهیز کنند و به عوامل متعددی مانند منطقه، نوع ملک، توانایی نقدشوندگی و چشم انداز توسعه شهری توجه داشته باشند. سرمایه گذاری هوشمندانه در مناطقی با پتانسیل رشد و تقاضای واقعی، شانس موفقیت را افزایش میدهد و از گیر افتادن در نوسانات ناگهانی بازار جلوگیری میکند. در چنین فضایی، خریدارانی که با تحلیل و آگاهی وارد بازار میشوند، شانس بیشتری برای انجام معامله ای منطقی و کم ریسک خواهند داشت.
انتشار مطالب این سایت با ذکر منبع و درج لینک آزاد است.
نظرات کاربران (0)